この業界に入ってから15年近くが経ちますが、当初からずーっと言い続けてきたことがあります。

それは「建築会社を決める前に、土地を契約するな！」ということ。

にもかかわらず「土地を契約してきました」というお客様とは年間に数件お会いするので、その危うさを周知しておく必要があると強く感じます。

ということで今回は「先に土地を契約してしまったあなたが知っておくべきこと」をご紹介いたします。

◇超重要！「融資利用の特約による解除期限はいつ？？」

私が重要事項説明書を作成する際に真っ先に検討するのがこれで、つまり「住宅ローンの本承認をいつまでに得なければならないか？」という期日のこと。

わかりやすく

・売買契約を1月1日に交わした

・融資承認期日が2月1日

というケースで考えましょう。

ふつう融資本申込の承認には10日くらいかかりますが、ちょっとでも書類の不備があると平気で14～20日くらいかかります。

ここでは奇跡的に全くミスがなく10日で審査を終えられたとしましょう。すると遅くとも1月22日くらいには本申込書類を金融機関に提出しておく必要がある。

「なんだ、それだけ余裕があるなら大丈夫だよ」

そう思われましたか？

しかし本申込書類として、ふつう「請負契約書」が必要であるのをご存知の方は少ない。

つまり

「遅くとも、1月22日には建築会社と契約をしていないとばならない」

のです・・

それでも本当に間に合いますか？？

続いて「契約を締結するために、何が必要か？」をお話しましょう。

「御社と請負契約をします」と宣言しても、すぐさま契約できるものではありません。3～5日くらいは作成期間が必要です。

またあなたも単に契約をすればいい、ということもありませから、「図面・見積・仕様書」の三点セットは少なくとも確認しておきたいですね。1社では心もとないですから、比較のため2～3社は欲しい。

にもかかわらず、その受け取りにも結構な時間がかかります。

「通常、提出までに7日はかかる」

「設計士の都合が合わないので14日くらいかかる」

「見積を提出する前に工場見学会に参加してもらわないと出せない」

という会社もある。

・・おわかりですか？もし14日かかるとしたら、

「1月3日には、候補の全社に料作成依頼を終えている必要がある」

「そのたった14日間で全社を冷静に比較する必要がある」

1月1日に売買契約をしたばかりにもかかわらず、ですよ？

もし家族の誰かが

「いやー、土地探しは苦労したけどようやく契約までこぎつけたね。今まで忙しかったから次の休みはサッカーの試合でも観戦しにいこうよ、建築会社探しは慌てずゆっくりすればいいじゃないか」

なんて言い出したらもう・・・！

間　に　合　わ　な　く　な　っ　て　も　

本　当　に　知　り　ま　せ　ん　よ　？

さて、ここからが本当に怖い話です。

もし融資承認期限を過ぎた後に「本申込が通らなかった」「予算のあてがなくなってしまった」となったら、違約金を支払って解約するしかありません。

「どのくらい支払うか」って？

一般的には売買金額の20％が相場。もし購入した土地が2800万円だったとしたら「相手方に560万円を支払って、ようやく契約解除する権利を得られる」という話になります。もちろんあなたの手元には何も残りません、違約したのですから。

「手付解除をすれば解約できるんでしょ」って？

手付の解除期限はたいてい融資承認期限より前である、つまり手付放棄で解除できる期限が過ぎてしまっているのが普通ですからその手は使えません。

「何か抜け道はないのか」って？

・・実をいうと、無いではないのです。

それは「建築会社との請負契約書が無くとも本申込ができる金融機関を探す」または「売主側と融資承認期限延長の覚書を交わす」の2つ

前者は「〇か月以内に建築会社と請負契約を交わせばよい」という内容になっていますが、選択肢があまりに狭いので、有利な金融機関を選び辛いというデメリットがあります。

後者は「相手方の善意と無知に賭けるしかない」という危険性があります。

もし売主の性格が悪く、しかも売買取引を熟知していたら・・怖くてこれ以上は書けません。

【結論】

土地の売買契約を先に交わしてしまったあなたがすぐにでも行うことは、サッカーに行くことでもキャンプに行くことでもありません。

建築会社の決定に向けて動くことです。すぐにでも建築会社を尋ねて図面・見積・仕様書の三点セットを入手してください。

または（関東周辺のお客様に限りますが）弊社ノーブルパートナーまでお問い合わせください。可能な限りお力添えいたします。